Contratar um empreiteiro sem este critério quase garante problemas durante a obra

Foi numa manhã de orçamento, com o pó ainda “no ar” e a fita métrica a bater nas paredes, que percebi como um empreiteiro geral pode tornar uma obra tranquila - ou um campo minado. Entre tantos critérios de seleção (preço, prazos, recomendações), há um que quase ninguém confirma com rigor. E é precisamente esse que separa as obras que avançam das obras que se arrastam.

Não é uma dica romântica nem uma “sensação”. É um detalhe verificável que protege o seu dinheiro, a sua casa e a sua sanidade quando começam as demolições e aparecem os imprevistos.

O critério que manda mais do que o preço: capacidade real de gerir a obra

Um empreiteiro geral não é só “quem faz”. É quem coordena: equipas, fornecedores, subempreitadas, encomendas, medições, correções, segurança, limpezas, e a inevitável sequência de decisões rápidas quando algo falha. O critério que quase garante problemas quando é ignorado é este: capacidade comprovada de planeamento e coordenação (com método, documentação e rotinas).

Na prática, isto significa conseguir mostrar - antes da adjudicação - como vai conduzir a obra do dia 1 ao dia final. Não em discurso. Em ferramentas: cronograma, mapa de tarefas, ordem de trabalhos, pontos de controlo e um modelo de comunicação.

Joana, em Setúbal, escolheu “o mais simpático” e o mais barato para remodelar cozinha e sala. Na segunda semana, o eletricista apareceu antes do canalizador, a bancada chegou sem medidas finais, e a equipa de pladur fechou uma parede sem passagem para um cabo previsto. Não foi azar. Foi falta de coordenação - e esse custo raramente vem em linha no orçamento.

Como reconhecer coordenação a sério (em 15 minutos de conversa)

Há sinais muito claros quando alguém tem gestão de obra e quando está só a “apagar fogos”. Não precisa de jargão, precisa de provas simples e consistentes.

Pergunte e repare se o empreiteiro consegue:

• Apresentar um cronograma (mesmo simples) com sequência lógica: demolições → redes → fechamentos → acabamentos.
• Explicar dependências (“não fecho isto sem testar aquilo”) e tempos de secagem/curas.
• Mostrar um plano de compras e prazos de encomenda (cozinhas, caixilharia, cerâmicos, torneiras).
• Definir quem decide o quê e em que momento (dono de obra, fiscal, arquiteto, encarregados).
• Descrever a rotina de obra: reunião semanal, registo de decisões, fotos, relatório curto.

Se a conversa fica vaga (“isso logo se vê”, “nós desenrascamos”), o risco não é pequeno. É estrutural.

O que acontece quando este critério falha (e ninguém avisa)

Os problemas não aparecem todos de uma vez. Vêm em cadeia, silenciosos, como humidade atrás de um móvel: primeiro é um atraso “normal”, depois uma correção, depois uma discussão, depois um custo extra.

O padrão costuma ser este:

1. Sequência errada de trabalhos → refaz-se (duas vezes o mesmo).
2. Encomendas tardias → a obra para à espera de materiais “com 3–4 semanas”.
3. Subempreiteiros a desencontrar-se → cada um trabalha “à sua maneira”.
4. Alterações sem registo → no fim ninguém assume e paga-se de novo.
5. Acabamentos a tapar erros → o problema reaparece meses depois.

Um bom empreiteiro geral não é o que promete não haver imprevistos. É o que tem método para os absorver sem incendiar prazos e orçamento.

Como exigir esse critério sem criar guerra (um pedido simples e objetivo)

A forma mais limpa é pedir, por escrito, três coisas antes de assinar:

• Cronograma com marcos (início, fecho de redes, início de acabamentos, entrega).
• Plano de comunicação (quem é o interlocutor diário, tempo de resposta, como se aprovam alterações).
• Modelo de registo de trabalhos a mais (como se orçamenta e aprova antes de executar).

Isto não torna a obra “burocrática”. Torna-a previsível. E a previsibilidade é o que impede que o dono de obra viva a obra como uma emergência permanente.

Um mini-checklist de seleção (curto, mas duro)

Use isto como filtro inicial nos seus critérios de seleção. Se falhar em dois pontos, pense duas vezes.

• Já fez obras semelhantes (tipo e escala) nos últimos 12–24 meses.
• Tem encarregado identificável e presença regular em obra.
• Consegue dar 2 contactos recentes de clientes (não de “um primo”).
• Trabalha com subempreiteiros habituais (equipa estável) e explica porquê.
• Aceita marcos de pagamento ligados a etapas concluídas (não só “por semana”).

Preço conta, claro. Mas preço sem coordenação é uma promoção para um problema caro.

Sinal	O que costuma significar	O que fazer
“Isso resolve-se no fim”	Falta de planeamento e controlo	Exigir cronograma e pontos de verificação
Orçamento pouco detalhado	Espaço para extras e ambiguidades	Pedir mapa de quantidades/descrições claras
Não há rotina de comunicação	Decisões perdem-se e geram conflito	Definir canal, frequência e registo

O que este critério realmente compra: calma durante a obra

Coordenação não é um “extra”. É o que evita que a sua casa se transforme num puzzle com peças em falta. Quando o empreiteiro geral sabe gerir, a obra tem ritmo: a poeira existe, o barulho existe, mas há sequência, há decisões registadas, e os problemas não crescem no escuro.

No fim, é isso que protege o seu orçamento. Não é só fazer bem - é fazer na ordem certa, com as pessoas certas, no momento certo.

FAQ:

• Como peço “capacidade de coordenação” sem parecer desconfiado? Peça como requisito normal: cronograma simples, plano de comunicação e modelo para trabalhos a mais. Um profissional habituado a obras responde sem defensiva.
• Se o empreiteiro for bom tecnicamente, isso não chega? Ajuda, mas não chega. Obras falham mais por sequência, prazos e coordenação de equipas do que por falta de técnica numa tarefa isolada.
• O cronograma tem de ser detalhado ao dia? Não. Basta ter etapas, dependências e marcos claros. O objetivo é garantir ordem de trabalhos e antecipar encomendas.
• O mais barato é sempre o pior? Não. Mas se for o mais barato e também o mais vago na gestão, o risco sobe muito. Compare detalhe, método e referências recentes.
• Posso “compensar” falta de coordenação com fiscalização externa? A fiscalização ajuda a controlar qualidade e decisões, mas não substitui a gestão diária da obra. O ideal é ter os dois a funcionar bem.