Obras sem esta verificação inicial raramente correm bem

O problema raramente começa no betão. Começa no planeamento de construção feito à pressa, sem diligência devida, quando ainda parecia “só” um terreno e um desenho bonito. É nessa fase que se decide se a obra vai ser uma sequência de escolhas sólidas ou uma coleção de surpresas caras.

Lembro-me de um casal a apontar para uma planta do lote, num fim de tarde ventoso, a falar de luz natural e de um alpendre para o verão. Dois meses depois, já falávamos de cotas, muros, afastamentos e de uma servidão que ninguém tinha visto - e o entusiasmo estava a ser substituído por reuniões de emergência. Nada disto era inevitável. Faltou uma verificação inicial.

A verificação que quase ninguém quer fazer (e quase toda a gente paga)

Há uma tentação comum: avançar porque “o arquiteto resolve” ou porque “o empreiteiro já viu isto mil vezes”. Só que o que resolve - ou destrava - a maior parte dos projetos não é a experiência por si só, é o método. E a primeira verificação é precisamente o momento em que o método evita que a realidade humilhe o desenho.

A diligência devida, aqui, não é um formalismo. É o conjunto de confirmações práticas e documentais antes de fechar compra, assinar adjudicações ou aprovar um projeto que depois vai viver preso àquele solo, àquela rua, àquele regulamento.

Quando esta verificação falha, o padrão repete-se: alterações em obra, prazos a escorregar, custos a multiplicar-se e decisões tomadas em pânico. E a sensação é sempre a mesma: “Se soubéssemos isto antes…”

O que significa “verificar” no planeamento de construção, na prática

A verificação inicial não é um relatório gigantesco, nem precisa de ser perfeita. Precisa de ser suficiente para responder a duas perguntas simples: posso construir o que quero aqui? e quanto risco escondido existe neste lote?

Um bom ponto de partida é tratar cada “parece-me bem” como uma hipótese que precisa de prova. A rua tem infraestruturas? Prova. O terreno é “plano”? Prova. Dá para fazer cave? Prova. A câmara “aprova isto”? Prova - ou, pelo menos, indícios sólidos.

Há projetos que morrem cedo por causa disto, e isso é uma vitória. Morrer cedo é barato. Morrer em obra é o desastre.

A checklist curta que separa obras tranquilas de obras intermináveis

Não é a lista completa do mundo. É a lista que, quando feita cedo, evita as surpresas mais destrutivas.

• Enquadramento urbanístico: PDM, condicionantes, RAN/REN, áreas de proteção, regras de cércea, índices, afastamentos.
• Situação registral e fiscal: certidão predial, caderneta, confrontações, áreas coerentes, ónus e encargos (servidões, hipotecas, usufrutos).
• Acessos e infraestruturas: ligação a água/saneamento/eletricidade, necessidade de fossa, largura real de acesso para obra, servidões de passagem.
• Topografia e limites reais: levantamento topográfico, marcos, muros, cotas, taludes, confrontantes.
• Solo e água: indícios de lençol freático, drenagens, estabilidade de taludes; quando faz sentido, ensaios geotécnicos.
• Programa vs. realidade: área que pretende vs. área possível; cave/piscina/anexos vs. restrições; orientação solar vs. volumetria autorizável.

Se isto parece “muito”, compare com o custo de um mês parado, de uma laje refeita, de um muro litigado com o vizinho, ou de um projeto redesenhado depois de aprovado.

Os sinais de alerta que aparecem cedo (se estiver a olhar)

Há detalhes pequenos que, na primeira visita ao terreno, já contam uma história. Um portão estreito que impede maquinaria. Um caminho que “sempre foi assim”, mas não está em lado nenhum. Um desnível que obriga a muros caros. Uma linha de água sazonal que só aparece no inverno e depois vira humidade e reclamações.

Também há sinais administrativos: “o processo está em atualização”, “isto toda a gente faz”, “o técnico disse que dá” sem documento, sem referência, sem base. Quando a obra começa apoiada em frases vagas, o final costuma ser negociado a ferros.

O objetivo da diligência devida não é desconfiar de toda a gente. É impedir que o projeto dependa de sorte.

Um método simples: transformar “achamos” em “confirmámos”

Se tiver de resumir, é isto: junte documentos, confirme medidas, e simule cenários antes de decidir. O planeamento de construção funciona melhor quando é uma conversa entre o que quer, o que o terreno permite e o que a lei autoriza - na ordem certa.

Um método prático para não se perder:

1. Recolha: peça certidão predial, caderneta, plantas existentes, informação urbanística (quando possível), e tudo o que a câmara publique sobre condicionantes.
2. Medida: faça levantamento topográfico e confirme áreas/limites; não confie em “aproximadamente”.
3. Compatibilização: ponha o programa (áreas, pisos, cave, anexos) em cima das regras urbanísticas e da topografia.
4. Risco: identifique o que pode estourar custos (muros, contenções, drenagens, acessos, fundações).
5. Decisão: só depois feche compra/adjudicação ou avance para fases caras do projeto.

É um ritual pouco glamoroso. Mas é o tipo de trabalho que evita que o “sonho” vire uma gestão de danos.

“A obra não corre mal no dia em que aparece o problema. Corre mal no dia em que alguém decidiu não o confirmar.”

O que esta verificação protege (além do orçamento)

Protege relações, também. Um projeto que entra em espiral consome energia em casa, desgasta equipas e transforma cada escolha num conflito. Quando a base está verificada, as discussões mudam de tom: deixam de ser sobre “o que correu mal” e passam a ser sobre “como queremos fazer”.

Protege tempo, porque encurta o caminho entre intenção e execução. E protege qualidade, porque reduz improviso: menos remendos, menos concessões apressadas, menos decisões tomadas com a casa já a meio.

No fim, a verificação inicial é uma forma de respeito. Pelo seu dinheiro, pelo trabalho de quem projeta e constrói, e pela realidade do lugar onde vai viver.

Verificação inicial	O que evita	Quando fazer
Urbanismo e condicionantes	Projeto inviável ou cortes tardios	Antes de comprar/fechar programa
Levantamento/topografia	Muros caros, cotas erradas, litígios	Antes do anteprojeto avançar
Registos/servidões	Paragens legais, acessos bloqueados	Antes de qualquer contrato sério

FAQ:

• O que é “diligência devida” numa obra? É o processo de confirmar, com documentos e verificações técnicas, se o terreno e o enquadramento legal suportam o que pretende construir, antes de gastar a sério.
• Preciso sempre de estudo geotécnico? Nem sempre, mas quando há cave, taludes, solos suspeitos, proximidade de água ou cargas relevantes, costuma ser um investimento pequeno face ao risco que reduz.
• Posso fazer isto depois de comprar o terreno? Pode, mas perde a melhor alavanca: a possibilidade de negociar preço, condições ou simplesmente não avançar.
• Quem deve conduzir esta verificação no planeamento de construção? Idealmente uma combinação: arquiteto (enquadramento e programa), topógrafo (limites/cotas) e, quando indicado, engenheiro (estrutura/geotecnia), com apoio jurídico se houver ónus complexos.