Remodelar para vender: o erro que destrói margem

A tentação aparece sempre da mesma forma: visitas marcadas, fotografias do anúncio a caminho, e aquela sensação de que a casa “podia render mais se estivesse mais bonita”. A renovação de imóveis entra aqui como solução rápida - e é precisamente aí que muita gente destrói o retorno do investimento sem dar por isso. Não é por falta de bom gosto; é por confundir o que impressiona com o que paga.

O primeiro sinal é subtil. A conversa muda de “o que é que o comprador precisa?” para “o que é que eu sempre quis ter?”. E quando damos por ela, a obra deixou de ser estratégia e passou a ser terapia cara.

O erro que mais se repete: remodelar como se fosse para ficar

Há uma diferença enorme entre preparar um imóvel para vender e melhorar um imóvel para viver nele. Num caso, o objectivo é reduzir fricção: tirar motivos para negociar para baixo, aumentar a sensação de cuidado, facilitar a decisão. No outro, o objectivo é prazer e uso diário - e isso justifica escolhas mais pessoais, mais premium, mais “eu”.

O erro que destrói margem é este: investir em acabamentos e decisões irrepetíveis, difíceis de valorizar no preço final. Uma cozinha de catálogo, uma casa de banho “de revista”, um pavimento caro porque “dura mais 20 anos”… quando o teu horizonte é a escritura, não os próximos 20 anos.

Agentes imobiliários contam isto como quem já viu o filme todo. “Fizeram uma remodelação de 35 mil para pedir mais 25.” Não é que a casa fique pior. Fica melhor - só não fica mais vendável na mesma proporção.

Porque é que “ficou lindo” nem sempre significa “valorizou”

O mercado paga pela redução de risco, não pelo teu gosto. Um comprador comum repara em sinais simples: humidade, infiltrações, janelas velhas, cozinha escura, WC cansado, cheiros, desorganização visual. Quando esses pontos estão resolvidos, o resto é, muitas vezes, ruído.

E há um tecto invisível: a rua, o prédio, a tipologia, os comparáveis. Podes pôr mármore onde antes havia cerâmica, mas se a zona “segura” de preço está definida por imóveis semelhantes, o extra vira um presente para o próximo dono.

O mais cruel é que isto acontece com boas intenções. A pessoa pensa: “Se eu gastar mais um pouco, vou buscar muito mais.” Só que o “muito mais” precisa de existir no bolso do comprador e na avaliação do banco.

O “checklist” que evita obras bonitas e prejuízos feios

Antes de partir paredes, faz uma pausa e responde a duas perguntas: o que está a afastar compradores? e o que está a baixar propostas? A obra certa é a que remove argumentos contra ti.

Prioridades que tendem a devolver mais do que custam (ou, pelo menos, protegem o preço):

• Pintura neutra e luz: paredes limpas, brancos quentes, lâmpadas consistentes.
• Reparações visíveis: rodapés, portas a fechar bem, torneiras a pingar, estores.
• Humidade e cheiros: tratar a origem, não mascarar com desumidificadores e velas.
• Cozinha e WC “actualizados” sem luxo: frentes direitas, silicones novos, loiças impecáveis.
• Primeira impressão: hall, puxadores, limpeza de vidros, arrumação.

O que costuma ser armadilha, especialmente em imóveis médios:

• Alterações estruturais grandes “para ficar open space”.
• Materiais topo de gama sem impacto claro na procura local.
• Soluções muito personalizadas (cores fortes, iluminação dramática, nichos, mosaicos “com personalidade”).

Um método simples: tratar a obra como um investimento com travão

A regra prática é aborrecida, e é por isso que funciona: define um tecto de investimento e um plano de saída. Se não consegues justificar o custo com comparáveis reais e tempo de venda provável, não é melhoria - é aposta.

Um modelo que ajuda a decidir, sem romantismo:

1. Estima o preço de venda provável com base em anúncios vendidos/fechados, não nos “pedidos”.
2. Define a tua margem mínima (tempo, risco, impostos, comissão, financiamento).
3. Orçamenta a obra com folga (10–15% para imprevistos).
4. Corta tudo o que não aumenta liquidez: aquilo que não torna a casa mais fácil de vender.

Não precisas de transformar a casa num hotel boutique. Precisas de a tornar óbvia: “entra-se, não há nada a fazer, dá para viver já”.

Pequenos upgrades que parecem pouco, mas mudam a sensação toda

Há intervenções baratas que não viram tema de conversa - e isso é bom. O comprador não quer pensar na tua obra; quer pensar na vida dele ali.

• Trocar interruptores e tomadas amarelecidas por modelos simples e novos.
• Substituir um lavatório ou espelho velho por um conjunto limpo e actual.
• Uniformizar puxadores e ferragens.
• Cortinados leves ou estores em ordem para melhorar luz e privacidade.
• Selagens e juntas novas (cozinha, WC): parece detalhe, mas grita “cuidado”.

É o equivalente imobiliário a tirar o cheiro do ralo: ninguém paga “mais 5 mil” por isso, mas muita gente paga “menos 10 mil” quando sente que há coisas escondidas.

Uma mini-tabela para não te perderes no meio do pó

Decisão	Bom sinal	Mau sinal
Renovar cozinha	Portas danificadas, má iluminação, aspecto datado	Querer subir para gama premium sem comparáveis
Alterar planta	Corrige defeito grave (ex.: circulação absurda)	“Porque fica mais moderno”
Trocar pavimento	Está muito estragado ou incoerente	O actual está aceitável e o custo é alto

No fim, a pergunta que protege a margem é desconfortável e simples: se eu não recuperasse este euro na venda, eu faria na mesma? Se a resposta for “sim, porque eu adoro”, então não é uma renovação para vender. É um presente - e convém saber isso antes de pagar.

FAQ:

• Como sei se a renovação vai ter retorno do investimento? Compara com vendas reais na zona e estima quanto tempo ganhas em velocidade de venda e quanto reduzes em negociação. Se precisas de “um comprador perfeito” para fechar contas, é sinal de risco.
• Vale a pena remodelar antes de vender se o imóvel já está habitável? Muitas vezes, vale mais fazer uma preparação inteligente (pintura, reparações, limpeza profunda, despersonalização) do que uma remodelação total.
• O que costuma dar pior retorno numa renovação de imóveis para venda? Luxos difíceis de valorizar: materiais premium, escolhas muito pessoais e mudanças grandes de layout sem necessidade funcional clara.
• Devo vender “como está” ou fazer obras? Depende do desconto que o mercado vai exigir pelo estado actual. Se os defeitos forem “assustadores” (humidade, instalações antigas perigosas), corrigir pode proteger o preço e ampliar a procura.